Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Сегодня открывали сезон с порше клубом, назло погоде 🌧️ Spyder rs, new turbo s 992.2, 991 gt2 rs. 930 turbo targa и юбилейный 991🤩 Делюсь ими с вами 🙌 Впереди новый сезон, интересные места и дороги 🛣️

5-я сделка по ЖК NEXUS! Это буквально флагман начала года. Еще 2 сделки в процессе. По нашим расчетам осталось буквально 2-3 квартиры в апреле и больше инвестировать сюда не будет так выгодно. Цены растут, а выгодные программы начинают сворачиваться Герой сегодняшней сделки - наш инвестор Елена…

5-я сделка по ЖК NEXUS! Это буквально флагман начала года. Еще 2 сделки в процессе. По нашим расчетам осталось буквально 2-3 квартиры в апреле и больше инвестировать сюда не будет так выгодно. Цены растут, а выгодные программы начинают сворачиваться Герой сегодняшней сделки - наш инвестор Елена. Недавно помогли ей реализовать квартиру и часть капитала сразу переложили в этот объект. Без пауз. Без “подумать пару месяцев”. Процесс заранее был спланирован и состыкован по датам. Потому что деньги должны работать. Чем дольше они лежат без дела, тем сильнее обесцениваются. 📍 Куда зашли: — ЖК NEXUS — студия 31,8 м² — 12 этаж — 5 минут до метро Молодёжная — бизнес-класс 📊 Параметры входа: — Стоимость: 21,99 млн ₽ — Первоначальный взнос: 2,19 млн ₽ — Платёж: ~111 тыс ₽ / мес 📈 Сценарий (12 месяцев): — Потенциальная цена: ~25,44 млн ₽ — Чистая прибыль: ~3,45 млн ₽ — Доходность: ~97,7% годовых на вложенные Почему этот лот интересен: — вход ниже конкурентов по м² — сильная локация — понятный сценарий выхода И самое главное — мы не просто “нашли объект”, а переложили капитал из одной сделки в следующую. Это и есть системная работа с инвестициями. Продолжайте следить за нашими сделками и учавствовать в них 🤝 #сделки_lock_box

Как мы понимаем, что вход уже выгодный на старте До всяких “ростов”, “перспектив” и красивых прогнозов. Самое сильное, что может быть в сделке — это когда ты зарабатываешь в момент покупки. Вы помните как быстро подорожала первая квартира Дмитрия, после чего он купил вторую? Что мы смотрим в пер…

Как мы понимаем, что вход уже выгодный на старте До всяких “ростов”, “перспектив” и красивых прогнозов. Самое сильное, что может быть в сделке — это когда ты зарабатываешь в момент покупки. Вы помните как быстро подорожала первая квартира Дмитрия, после чего он купил вторую? Что мы смотрим в первую очередь: 1. Цена ниже рынка Берём 8–10 похожих лотов: — тот же метраж — этаж — планировка — вид Если наш объект уже дешевле — значит, часть доходности уже зафиксирована на входе. 2. Цена за м² vs конкуренты Не “в целом по ЖК”, а именно по аналогичным квартирам. Если рынок условно 520–550 тыс/м², а мы заходим по 500, то разница это не просто цифра, это будущая прибыль. 3. Старт продаж / ранняя стадия На старте застройщик часто даёт: — более низкую цену — гибкие условия — рассрочки Потом это всё убирается. И рынок догоняет. 4. Ограниченное предложение Если в проекте мало таких планировок — мы не конкурируем с 50 такими же лотами на выходе. 5. Есть “куда расти” Смотрим не только на текущую цену, но и на ориентир застройщика + соседние проекты. Если потолок очевиден — вход становится осмысленным. И важный момент. Мы не начинаем с вопроса: “Сколько здесь можно заработать?” Мы начинаем с вопроса: “Есть ли прибыль уже сейчас?” Если её нет на входе — в большинстве случаев её не будет и на выходе.

Вчера были с друзьями и детьми в детской игровой, а как будто на фотосессии😍

Важный момент для всех, кто сейчас смотрит новостройки 👇 На рынке появилась практика, о которой нужно знать заранее. И раз уж вы меня читаете, я обязан вас предупредить. Некоторые застройщики начали предлагать дольщикам дополнительные документы. На первый взгляд — обычные соглашения. По факту: — …

Важный момент для всех, кто сейчас смотрит новостройки 👇 На рынке появилась практика, о которой нужно знать заранее. И раз уж вы меня читаете, я обязан вас предупредить. Некоторые застройщики начали предлагать дольщикам дополнительные документы. На первый взгляд — обычные соглашения. По факту: — фиксируют перенос сроков сдачи — лишают возможности взыскать неустойку Плюс к этому: — могут менять стандарты качества — сужать список претензий, которые вы сможете предъявить Почему это важно? Потому что в момент сделки всё выглядит спокойно: “ну это формальность”, “так у всех”, “просто подпишите”. А последствия вылезают уже потом. Так, например, я общаюсь сейчас с застройщиком по поводу одного из своих офисов, которые уже прилично задерживают по срокам реализации, при этом продолжая вносить по графику серьезные платежи. Благо я таких документов не подписывал, поэтому имею некоторые рычаги влияния. Предложил им несколько вариантов, которые меня бы устроили. Что мы делаем в таких случаях для своих инвесторов: — внимательно смотрим все доп. соглашения — проверяем, не ухудшают ли они позицию инвестора — и если видим риски — просто не заходим в проект или обсуждаем переход на подходящие нам условия Никогда не оставляем на "авось"! Если коротко резюмировать. Я вам часто пишу, что инвестиция — это не только про вход и доходность. Это ещё и про защиту своих денег на каждом этапе. Если вы сейчас рассматриваете объект и хотите понять, нет ли там подобных нюансов —напишите мне в лс @StulovKA, разберём 👌

Доброе утро. Наткнулся сейчас на ролик про наш офис Well. Снимали осенью во время поездки в Питер. Быстро полгода пролетело. А в этом году уже ключи и реализация. Историю сделки освещал тут в канале.

Что на самом деле означает «30% годовых»? Это не магическое число. И точно не обещание. В новой статье я разобрал: — почему «30% годовых» ≠ «+30% за год» — 30% от чего именно считают — почему один и тот же объект может дать совершенно разную доходность — и где инвесторы чаще всего ошибаются, когда…

Что на самом деле означает «30% годовых»? Это не магическое число. И точно не обещание. В новой статье я разобрал: — почему «30% годовых» ≠ «+30% за год» — 30% от чего именно считают — почему один и тот же объект может дать совершенно разную доходность — и где инвесторы чаще всего ошибаются, когда смотрят на красивые цифры Если хотите чуть лучше понимать, где реальная доходность, а где просто маркетинг — эту статью стоит прочитать. Жмите сюда 👈

Вчера пока я выздоравливал, девчонок отправил в загородный отель на день 🏨 Свежий воздух, прогулки, велосипед🙌 А мне тишина, сон и чай с сухарями😁 В итоге всем пошло на пользу) я выздоровел, а они пере загрузились. Сегодня уже в рабочем режиме 🚀

Когда мы НЕ бронируем лоты, даже если “всё красиво” Иногда объект выглядит идеально: — красивая презентация — сильный застройщик — хорошие планировки — менеджер в офисе «продаёт» так, что самому хочется купить И именно в такие моменты чаще всего совершаются ошибки. Потому что “красиво” — не равно …

Когда мы НЕ бронируем лоты, даже если “всё красиво” Иногда объект выглядит идеально: — красивая презентация — сильный застройщик — хорошие планировки — менеджер в офисе «продаёт» так, что самому хочется купить И именно в такие моменты чаще всего совершаются ошибки. Потому что “красиво” — не равно “выгодно”. Мы не бронируем лот, если: 1. Не сходится математика Даже если не хватает совсем немного. Доходность в презентации есть — в реальности нет. 2. Нет понятного выхода Кто купит у нас этот объект через 12–24 месяца? Если ответа нет — сделки нет. 3. Цена уже “с историей роста” Если застройщик уже поднял цену и мы заходим в хвосте — мы не инвестируем, мы догоняем, а значит это не наш вариант. 4. Перегруженный проект Много корпусов = много одинаковых квартир на выходе. А значит — конкуренция и давление на цену. 5. Условия входа съедают доходность Рассрочка есть, но с удорожанием. Платежи есть, но “небольшие”, а по факту очень даже существенные. В итоге цифры на выходе уже не те. И самое важное. Иногда правильное решение — не забронировать ничего. Потому что в инвестициях деньги зарабатываются не тогда, когда ты “вошёл”, а тогда, когда ты не вошёл в плохую сделку. 😎😎😎

Доброе) я в итоге держался все выходные, думал не заражусь…и… в итоге накрыло в воскресенье вечером🥲 Вчера провалялся весь день, сегодня уже лучше. Думаю завтра буду полноценно в строю 💪